視角：深圳樓市調控影響深遠，陶企被波及不大

　　2020年香港富豪榜顯示，中國香港50位（組）富豪中有21位從事房地產行業。從歷史經驗上看，香港房地產的回報率是所有行業中最亮麗的。高回報是其中一個導致香港樓價高企的原因。不單是在香港，在全球各地，房地產是投資者最喜歡、愿意投資的項目。深圳作為改革開放的試點城市，大量人口涌入，地方小，加上早期買樓門檻不高：大專學歷就能落戶；高評房產也能按最低計稅價格交稅，使得深圳成為國內一眾房產投資者的心頭好。

　　深圳可以說是中國樓市的風向標。這次調整預計投資者投入深圳樓市的資金會流向其它地方，周邊城市的樓價有上漲的可能，并加速人口落戶。

（圖源網絡）

　　日前，深圳政府公布了最新的調控政策：

　　1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；

　　2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；

　　3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；

　　4、轉讓增值稅從2年免征變5年才免征；

　　5、重啟豪宅線，超過750萬的房子就算是豪宅，要多收稅；

　　6、新房抽簽要優先無房、個稅或者社保年限長的剛需人群。

　　政策第一條就把大多數的購房者置之門外。今年上半年受疫情影響，深圳樓市上半年已經延遲推盤。然而下半年剛開始，就推行新政，一手樓市開發商失去部分客戶。深圳外地人口眾多，絕大多數都沒有深圳社保。據深圳市統計局發布的數據顯示：2020年非戶籍人口有849.10萬人，占總常住人口的60%以上；流動人口增量超過49.83萬人以上。政策出臺后，這些人口無法買樓，于是轉去租房。有業內人士分析，未來深圳租金會逐步上漲。“715”調控政策會令深圳樓市短期內降溫。原本計劃投入深圳的資金流，不會因為政策的原因而消失，而是轉向其它地方。深圳樓市調控，往往受益的是東莞、廣州等附近城市。很多在北京、上海工作的人，會在深圳投資房地產。原因無他，只是深圳樓市的回報率高。而目前在新政的影響下，其它地區的投資者會轉移目標，投資其它城市。其它城市的樓市短期內會變得火熱。

　　由此，深圳出租房的需求有望增加。在此情況下，陶瓷企業可以在深圳市內進行渠道下沉，開拓城中村租賃房市場。據2017年的數據顯示，80%的深圳人租房居住。城中村租賃房占比為60.8%。可見，城中村租賃房市場體量大。通常這些出租房都是有一定年代的。裝修、家具等其它設施或多或少都會有損耗。再者，大氣、簡潔的裝修和必要的家具會令房屋更容易出租。相對城中村租賃房來說公寓的占比小得多。但這類型住房所處地段和城中村不同。公寓的地理位置會更接近中等偏上收入人群的辦公地點。其所面向的市場目標有著更高的消費能力，自然會有更高的消費追求。巖板作為一種新應用材料，易清理，硬度高，耐用，易塑，適合應用于設計感強的家具。以黑、白、灰色調為主的巖板，能為房屋打造一種簡單、舒適的氛圍。對于業主來說，裝修家具損耗率降低。對于租戶來說，需求得到滿足。

　　“715”調控政策出臺后，不少東莞業內人士表示，部分計劃到深圳的投資者可能將被有效抑制，這部分人或多或少會溢出至東莞購房。此次調控給其它地區的人一個警醒：盡早落戶，繳納社保。目前，戶口和社保是中國城市福利分配的重要依據。很多資源，例如：子女讀書、車牌搖號、搖號購房、醫療報銷，都和社保、戶口掛鉤。去年國家發改委對外發布了一份關于《2019年新型城鎮化建設重點任務》。這一份任務，旨在積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶，加大力度改革戶籍制度。改革有望促進城市人口的增加。各地政府為了緩解住房問題，大規模實施保障性安居工程。安居工程的出現增加了對建材的需求。陶瓷企業可以借助政策這個東風，和被招標人達成協議，負責建材陶瓷方面的供應，促成建筑陶瓷產銷。

　　調控樓市，目的是要穩樓價，不讓其暴漲或大跌，使買賣雙方都能接受。這次調控展現了政府在積極調節社會財富分配問題。樓價穩有利于陶瓷行業平穩發展。相信繼深圳調控樓市后，東莞、珠海、惠州等房價上漲預警城市會陸續頒布調控政策。陶瓷人需要關注最新房地產資訊，以便及時作出應對行為。

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